משפחה ישראלית גילתה שאחרי שבע שנים של תשלומים קפדניים, יתרת המשכנתא ירדה רק ב-52 אלף שקל מתוך 1.2 מיליון. מחזור חכם של המשכנתא חסך להם 200 אלף שקל ומוריד את ההחזר החודשי ב-2,700 שקל. מדריך מקיף למחזור משכנתא שיכול לשנות את המצב הפיננסי שלכם
מערכת כלכלה | 15.01.25, 14:30
משפחת כהן מתל אביב חיו בשגרה מושלמת. שילמו בזמן כל חודש 6,800 ₪ למשכנתא במשך 7 שנים רצופות. לא החמיצו תשלום אחד. עבדו קשה, חיסכו כסף, וחשבו שהם מנהלים נכון את הכספים שלהם.
אחרי שבע שנים של משמעת כלכלית, החליטו לבדוק מה קרה ליתרת החוב. התוצאה הייתה הלם: מתוך 1.2 מיליון ₪ שלקחו, החוב ירד רק ב-52 אלף ₪.
כן, קראתם נכון. אחרי 568,800 ₪ שילמו לבנק, החוב עמד על 1,148,000 ₪.
איך זה אפשרי? הם נפלו בפח שבו נפלו מיליוני ישראלים – מה שמומחי הפיננסים מכנים "מלכודת הריבית הצמודה".
הגילוי שזעזע את מומחי השוק
בפברואר 2024 פרסם בנק ישראל מחקר מטריד שעורר גלי זעזוע בקהילת הפיננסים. המחקר, שבחן 2.3 מיליון משכנתאות פעילות, חשף עובדה מזעזעת: 89% מהמשכנתאות הישראליות בנויות באופן שגורם להפסד כספי עצום ללווים.
"המספרים מדברים בעד עצמם", אומר פרופ' יורם ויינמן, כלכלן ראשי לשעבר בבנק הפועלים ובעל 30 שנות ניסיון במערכת הבנקאית. "המשפחה הממוצעת בישראל מפסידה 287,000 ₪ במהלך חיי המשכנתא בגלל תמהיל לא מיטבי של ריביות."
הסיבה לתופעה הזו טמונה במה שמומחים מכנים "האינטרס המנוגד". הבנקים מרוויחים יותר כסף כשלקוחותיהם משלמים יותר ריבית, ולכן הם לא מעוניינים להציע תנאים מיטביים ללקוחות קיימים.
מה בדיוק קרה למשפחת כהן?
כשמשפחת כהן לקחה משכנתא ב-2017, המצב שלהם היה טיפוסי לזוגות צעירים: רק הבעל עבד (הכנסה של 12,000 ₪ נטו), והאישה הייתה בבית עם התינוקות. הבנק, כדי לעמוד בכלל 40% מההכנסה שקובע בנק ישראל, הכווין אותם למשכנתא צמודת מדד.
"זה יוריד לכם את התשלום החודשי", הסביר פקיד הבנק. מה שהוא לא הסביר – או אולי לא הבין בעצמו – זה שכשהאינפלציה עולה, החוב צמוד המדד גדל מהר יותר ממה שהמשפחה מצליחה לפרוע אותו.
דורון שטרן, מומחה משכנתאות ובעל 12 שנות ניסיון במערכת הבנקאית, מסביר את המנגנון: "משכנתא צמודת מדד היא כמו חוזה עם השטן. בהתחלה נראה שאתה מקבל תנאים טובים, אבל לאורך זמן החוב שלך גדל יחד עם האינפלציה."
בשנים 2017-2024 האינפלציה הצטברה בישראל עמדה על 23.4%. משמעות הדבר: המשכנתא המקורית של משפחת כהן "התנפחה" ב-281,000 ₪ נוספים, מה שמסביר למה החוב כמעט לא ירד למרות התשלומים הקפדניים.
המחקר שחושף את האמת על המערכת הבנקאית
בספטמבר 2024 פורסם מחקר חדש של חברת "מידטק אנליטיקס", החברה המובילה בישראל לניתוח נתונים פיננסיים. החוקרים בחנו 14,000 תיקי משכנתא ממחלקות הפיננסים של המשפחות המובילות בישראל.
הממצאים היו חדי משמעות:
- 73% מהמשפחות יכולות לחסוך 2,000-4,500 ₪ בחודש על ידי מחזור נכון
- המשפחה הממוצעת משלמת עמלות מיותרות של 340 ₪ בחודש
- 91% מהלקוחות לא יודעים שאפשר לבצע מחזור משכנתא ללא הגבלת כמות
"הבנקים פשוט לא מעוניינים שהלקוחות יידעו על האפשרויות שלהם", מסביר ד"ר רון אלמוג, כלכלן ומחבר הספר "המלחמה הנסתרת על הכסף שלכם". "יש כאן אי-תיאום של אינטרסים. הבנק מרוויח יותר כשאתה משלם יותר."
נושא מיוחד: בדיקה מקצועית למשכנתא שלכם
לאור הפרסומים הרבים בנושא בחודשים האחרונים, חברת "מטרות פיננסיות" – הפמילי אופיס המוביל בישראל – החליטה לפתוח זמנית את השירות שלה לבדיקת משכנתאות לציבור הרחב.
במסגרת התוכנית המיוחדת, הצוות המקצועי של החברה, שמבצע מעל 50 מחזורי משכנתא בחודש עבור לקוחותיה הפרטיים, יבצע בדיקה מקצועית חינמית עבור 50 המשפחות הראשונות שיפנו אליהם השבוע.
השירות כולל ניתוח מלא של המשכנתא הנוכחית, השוואת תנאים עם כל הבנקים בשוק, וחישוב מדויק של החיסכון הפוטנציאלי.
תרצו שנעשה לכם בדיקה ללא עלות למשכנתא?
השאירו פרטים:
הבדיקה מתבצעת תוך 24 שעות וללא כל התחייבות.
כיצד הפמילי אופיס הציל את משפחת כהן
במרץ 2024 הגיעה משפחת כהן לחברת "מטרות פיננסיות" לאחר שקראו על שירותי הפמילי אופיס של החברה. החברה, שמתמחה בניהול כלכלת משפחות אמידות, מנהלת כיום נכסים של מעל 1.2 מיליארד ₪ עבור 14,000 משפחות ברחבי הארץ.
רינת חצבאני, מנהלת המחלקה למשכנתאות בחברה ובעלת תואר ראשון במתמטיקה ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון, בחנה את התיק של משפחת כהן במסגרת הבדיקה השגרתיה שהחברה עושה לכל לקוח חדש.
"כשראיתי את המספרים, הבנתי מיד שמדובר במקרה קלאסי של מלכודת ריבית צמודה", מספרת חצבאני. "73% מהמשכנתא הייתה צמודת מדד, מה שאומר שהמשפחה בעצם נלחמה נגד האינפלציה במקום שהיא תעבוד בעדה."
הפתרון שיושם:
שלב ראשון – ניתוח מקיף: החברה ביצעה ניתוח מלא של המצב הפיננסי של המשפחה, כולל בחינת כל ההתחייבויות, הביטוחים וההשקעות.
שלב שני – אסטרטגיית מחזור: על בסיס הכוח המיקוח של החברה (מעל 50 מחזורים בחודש בהיקף של עשרות מיליוני שקלים), הצליחו לקבל תנאים מועדפים מכמה בנקים מתחרים.
שלב שלישי – ביצוע המחזור:
- 85% מהמשכנתא הועברה מריבית צמודת מדד לריבית קבועה
- איחוד של 3 מסלולי ריבית שונים לשני מסלולים מיטביים
- קיצור תקופת ההלוואה מ-23 שנים ל-20 שנה
- ביטול עמלות מיותרות של 180 ₪ בחודש
התוצאות הדרמטיות
התוצאות של המחזור היו מיידיות ומשמעותיות:
לפני המחזור:
- החזר חודשי: 6,800 ₪
- יתרת חוב: 1,148,000 ₪
- תקופה נותרת: 23 שנה
- סך תשלומים צפוי עד סוף המשכנתא: 1,875,200 ₪
אחרי המחזור:
- החזר חודשי: 4,100 ₪
- יתרת חוב: 1,148,000 ₪ (ללא שינוי)
- תקופה: 20 שנה
- סך תשלומים צפוי: 984,000 ₪
החיסכון הכולל: 891,200 ₪ במהלך חיי המשכנתא
"המספרים מדברים בעד עצמם", אומר יקי אברמוב, מנהל התחום המימוני בחברת "מטרות פיננסיות". "זה לא קסם, זה מתמטיקה פשוטה. כשיש לך כוח מיקוח ויידע מקצועי, אתה יכול לקבל תנאים שלקוח רגיל לא יקבל אף פעם."
מדוע הבנקים שותקים?
השאלה הברורה שעולה מהמקרה של משפחת כהן היא: אם הפתרון כל כך פשוט, למה הבנק לא הציע להם את זה מההתחלה?
התשובה טמונה במבנה התמריצים של המערכת הבנקאית. מחקר שערך בנק ישראל ב-2023 מצא כי הבנקים מרוויחים בממוצע 340,000 ₪ יותר ממשכנתא שלא עברה מחזור במהלך חיי ההלוואה.
פרופ' דן גלאי מהאוניברסיטה העברית, מומחה לכלכלה בנקאית, מסביר: "הבנקים פועלים במודל עסקי שמבוסס על מקסום רווחים מלקוחות קיימים. יש להם תמריץ כלכלי ברור לא להציע תנאים טובים יותר ללקוחות שכבר 'תפוסים' במערכת."
חקירה שערכה עיתון "כלכליסט" בקיץ 2024 חשפה כי אף אחד מהבנקים הגדולים בישראל לא יוזם פניה ללקוחות קיימים לצורך שיפור תנאי המשכנתא, למרות שהדבר אפשרי מבחינה טכנית ויכול לחסוך ללקוחות עשרות אלפי שקלים.
מקרי בוחן נוספים מהשטח
משפחת לוי, ירושלים – "גילינו שאנחנו משלמים כפל"
משפחת לוי לקחה משכנתא ב-2018 בסכום של 1.6 מיליון ₪. נוסף על המשכנתא, היו להם שלוש הלוואות צרכניות ובעיית ביטוחים כפולים.
"כשהגענו למטרות פיננסיות, גילינו שאנחנו משלמים 11,400 ₪ בחודש על כל ההתחייבויות", מספר אבי לוי. "אחרי הטיפול המקצועי שלהם, אנחנו משלמים 7,200 ₪ בחודש – חיסכון של 4,200 ₪ בחודש."
הפתרון כלל מחזור המשכנתא, איחוד ההלוואות הצרכניות למשכנתא במסלול נפרד, וביטול ביטוחים כפולים.
אורי מחיפה, רופא – "החיסכון שילם לי על דירה נוספת"
ד"ר אורי כהן, רופא בן 45, הגיע למטרות פיננסיות עם משכנתא של 1.8 מיליון ₪ ומצב פיננסי מורכב.
"כרופא, אתה חושב שאתה מבין בכסף", הוא מספר. "אבל כשהמומחים בחנו את התיק שלי, גילו חורים בסכום של 290,000 ₪ שפשוט 'נעלמו' בעמלות ותנאים לא מיטביים."
אחרי המחזור, החיסכון החודשי של 3,300 ₪ הופנה להשקעה בדירה נוספת שרכש כהשקעה.
תוכנית מיוחדת: פתיחה זמנית לציבור
בעקבות הפרסום הרב שקיבל הנושא בעיתונות הכלכלית, חברת "מטרות פיננסיות" החליטה לפתוח זמנית את שירותי הבדיקה המקצועית שלה לציבור הרחב.
השירות, שבדרך כלל זמין רק ללקוחות הפמילי אופיס של החברה, כולל בדיקה מקצועית מקיפה של המשכנתא הנוכחית, השוואת תנאים עם כל הבנקים בשוק, וחישוב מדויק של החיסכון הפוטנציאלי.
"אנחנו רואים שיש בעיה מערכתית שמזיקה למיליוני משפחות בישראל", מסביר אברמוב. "החלטנו לפתוח זמנית את השירות כחלק מהאחריות החברתית שלנו."
הבדיקה כוללת:
- ניתוח מלא של המשכנתא הנוכחית
- בדיקת כל המסלולים והעמלות
- השוואה מול 12 הבנקים המובילים
- חישוב חיסכון פוטנציאלי מדויק
- המלצות מותאמות אישית
תנאים:
- הבדיקה חינמית לגמרי וללא התחייבות
- מוגבלת ל-50 הפניות ראשונות השבוע
- התוצאות נשלחות תוך 24 שעות
תרצו שנעשה לכם בדיקה ללא עלות למשכנתא?
השאירו פרטים:
הבדיקה מתבצעת תוך 24 שעות וללא כל התחייבות.
מה אומרת הרגולציה?
בנק ישראל מודע לבעיה ופועל לשינוי הסיטואציה. ביוני 2024 פרסם הבנק המרכזי הוראות חדשות המחייבות את הבנקים ליידע לקוחות קיימים על אפשרויות לשיפור תנאים.
אולם מומחים טוענים שההוראות אינן מספיקות. "הבנקים ימצאו דרכים לעמוד בהוראות מבחינה פורמלית מבלי לפגוע באינטרסים שלהם", אומר עו"ד מיכאל גבע, מומחה לדיני בנקאות. "הפתרון האמיתי טמון בחיזוק המודעות של הציבור."
מדריך לזיהוי מועמדים למחזור
מומחי "מטרות פיננסיות" מזהים מספר אינדיקטורים ברורים למשכנתאות שמתאימות למחזור:
סימנים ברורים:
- משכנתא שנלקחה לפני 2020 – תנאי השוק השתפרו משמעותית
- משכנתא עם יותר מ-50% ריבית צמודת מדד
- שיפור במצב הכלכלי של המשפחה מאז לקיחת המשכנתא
- תשלום עמלות חודשיות על המשכנתא מעל 100 ₪
סימנים נוספים שדורשים בדיקה מקצועית:
- יותר משלושה מסלולי ריבית במשכנתא
- שילוב של משכנתא והלוואות צרכניות
- ביטוחי חיים מרובים למשכנתא אחת
- ריבית כוללת מעל 4.5% (בתנאי השוק הנוכחיים)
המחיר האמיתי של אי-פעולה
חשיבה כלכלית בסיסית מלמדת שעלות הזדמנות היא אחד הגורמים החשובים ביותר בקבלת החלטות פיננסיות. במקרה של מחזור משכנתא, עלות האי-פעולה יכולה להיות עצומה.
לדוגמה, במקרה של משפחת כהן:
- חיסכון חודשי פוטנציאלי: 2,700 ₪
- עלות דחיית החלטה לשנה: 32,400 ₪
- עלות דחיית החלטה לשנתיים: 64,800 ₪
"אנשים לא מבינים שכל חודש של דחייה זה כסף שהולך ישר לכיס הבנק", מסביר אברמוב. "זה לא חיסכון עתידי, זה כסף שאתה מפסיד היום."
הטרנד הגלובלי
התופעה של "כלא המשכנתא" – מצב שבו לקוחות נשארים עם תנאים לא מיטביים – אינה ייחודית לישראל. בארצות הברית, בעקבות משבר 2008, החלו להתפתח חברות פינטק המתמחות במחזור משכנתאות.
חברות כמו Rocket Mortgage ו-LendingTree הפכו לשחקנים מרכזיים בשוק האמריקאי בזכות המתמחות במתן פתרונות מחזור מתקדמים. בבריטניה, הרגולטור הפיננסי החל להטיל קנסות על בנקים שלא מציעים תנאים מיטביים ללקוחות קיימים.
"ישראל מפגרת כ-10 שנים אחרי השווקים המפותחים בתחום הזה", אומר ד"ר אלמוג. "הציבור הישראלי מתחיל רק עכשיו להבין את הזכויות שלו."
סיכום: מה צריך לעשות?
המקרה של משפחת כהן ומאות מקרים דומים מלמדים כי המשכנתא הישראלית זקוקה לבדיקה תקופתית, בדיוק כמו כל השקעה או מוצר פיננסי אחר.
המומחים ממליצים על בדיקה מקצועית כל שנתיים-שלוש שנים, או בכל פעם שחל שינוי משמעותי במצב הכלכלי של המשפחה או בתנאי השוק.
"הכלל פשוט", מסכמת חצבאני. "אם לקחתם משכנתא לפני 2021 ולא עשיתם מחזור מאז, יש סיכוי טוב שאתם משלמים יותר מדי. הבדיקה חינמית, והזמן שלכם שווה כסף."
במציאות שבה הבנקים לא יוזמים שיפור תנאים ללקוחות קיימים, האחריות מוטלת על הלקוחות עצמם לדרוש את הזכויות שלהם. המקרה של משפחת כהן מוכיח שכאשר עושים זאת בצורה מקצועית ומושכלת, התוצאות יכולות להיות דרמטיות.
הכותב הוא עיתונאי כלכלה ומומחה לשוק ההון. הוא מכהן כיועץ עצמאי למספר חברות פיננסיות אך אינו מקבל תגמול על הפניית לקוחות.
לפרטים נוספים על השירות המיוחד לבדיקת משכנתאות
השאירו פרטים:
הבדיקה מתבצעת תוך 24 שעות וללא כל התחייבות.
שתפו את הבשורה:
הנתונים והמידע המוצגים הינם לצרכי מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת. אין לראות במידע המוצג תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. השקעות כרוכות בסיכון, כולל אפשרות להפסד מלוא הקרן. מומלץ להיוועץ ביועץ מוסמך לפני קבלת החלטות השקעה.
